1994年6月18日，《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（以下简称《条例》）正式颁布实施。这是我国第一部地方性物业管理法规，标志着深圳经济特区物业管理进入了规范化、制度化、法制化的科学管理阶段。有人形容《条例》的出台是十年磨一剑。

　　我有幸参与《条例》的调研、起草、研讨、论证、答辩和定稿的全过程。回忆往事，虽事隔十多年，仍然心潮澎湃。

《条例》诞生的背景

　　《条例》的出台是深圳特区改革开放的产物，是新形势下特区住宅管理经验积累和创新的结果。

　　1980年，深圳经济特区设立后，房地产开发事业突飞猛进。1981年，原特区房地产公司勇吃螃蟹，成立了深圳市物业管理公司，借鉴和移植香港屋村的管理经验和模式对该公司开发的两个涉外商品房住宅区进行管理。其做法在深圳乃至全国独树一帜。1983年，深圳市政府面对如火如荼的住宅区开发，向开发商提出了住宅区“谁开发、谁管理”的要求。而政府开发的住宅区仍采取行政福利型的管理方式。

　　1985年，深圳市政府着手组建市房地产管理局，住宅区管理成为当时政府十分关注的一个问题。1987年，深圳市房产局认真总结了市物业管理公司的管理模式和经验，由时任市政府秘书长李定同志主持，召开了第一次特区住宅区管理工作会议。正式提出住宅区“谁受益、谁出钱”的管理原则，推行“有偿服务”的政策，并推广物业管理公司社会化、企业化、专业化的综合管理模式。要求住宅区管理在宏观方面要实现社会效益、经济效益、环境效益，在微观方面要实行自我运转、自我发展、自我完善。

　　1988年，深圳特区开始住房制度改革。原来的公产房和企业福利房一夜之间变成干部职工的私有房产，这一改革迫使房产管理部门必须颠覆原有的管理机制和体制进行创新。1989年，原深圳市房管局对政府管理的福利型住宅区组织进行了由企业承包经营管理的转制工作。1990年，在莲花二村试点，推行一体化管理模式，探索“综合管理，全方位服务”的经验。1993年，在莲花北村引入市场竞争机制，实行招投标选择物业管理公司并获得成功。

　　从1981年到1993年期间，深圳市涌现了一大批物业管理的明星企业，其中很多企业管理的住宅小区获得了建设部授予的“优秀住宅区”称号，创造了许多全新的物业管理经验。

　　上述三个方面的创新和变化，为《条例》的诞生打下了坚实的基础。

《条例》诞生的过程

　　《条例》出台过程中最艰难的事情莫过于让大家形成共识。

　　当时，在住宅区管理方面，政府各职能部门各自为政，多数仍然属于后勤管理模式，企业开发的商品房住宅区管理也自成体系。大家对深圳市房管局引进香港屋村管理模式、推广市物业管理公司管理经验、开辟房屋管理市场、引进竞争机制、提升住宅区管理水平等一系列举措和建议认识不一。为此，自1988年开始，深圳市房管局举办了由政府各职能部门和各方面人士参加的调查座谈会、情况介绍会、研讨会、辩论会和经验交流会。这些会议不下于百次，仅我参加并作为主发言人的就有近三十次，请香港同行介绍经验和赴港学习考察就达20多次。其中，涉及频率较高的问题主要是：什么是物业管理、为什么要推行一体化管理和企业化管理、为什么要改变旧的管理模式和体制、住房交费能否行得通等。这些工作只有一个目的：统一思想、统一认识，力求最大范围和最大限度地支持和推进住宅区管理新体制和新模式。对住宅区管理问题，深圳市政府领导也高度重视，仅政府专题会议就开了四次。到1994年，虽然住宅区管理的立法从“办法”到“规定”再到《条例》，历经了六年时间，报到深圳市人大以后，人大还两次开会对《条例》草案进行审议，期间，人大又在《深圳特区报》上登报向全社会征求意见，足见大家对其重视程度和认真态度。

　　其次，《条例》的出台在政府层面经过了漫长的研讨、论证和审议。

　　1988年，深圳市住房制度改革办公室出台了《住宅区管理实施细则》。1989年，原市房管局起草了《住宅区管理办法》。1990年，又起草了《深圳经济特区住宅区管理规定》，报深圳市法制局审查。1991年5月，深圳市政府第十次常务会议审议了《深圳经济特区住宅区管理规定》，提出了一些修改意见。同年8月2日，时任深圳市副市长的李传芳同志又主持召开专题会议，对《规定》进行全面审议修改。1992年深圳市人大获得立法权后，人大和市政府都认为将《规定》上升为《条例》具有更大的力度。同年深圳市政府机构改革，将原房管局更名为住宅局。住宅局会同政府相关部门和企业代表开始了《条例》的起草工作。1994年1月29日，时任深圳市市长厉有为同志将市政府第63次常务会议讨论通过的《条例》草案上报市人大。在时任人大主任李海东同志的主持下，两次对《条例》草案进行审议，期间人大法工委主任张灵汉又多次组织调研，并将《条例》草案登报征求意见，对社会各界反映的有价值的80多条意见进行了打印分发。可以说，《条例》的出台是集体智慧的结晶。

　　再次，至少有三件事催化了《条例》的出台：

　　一是自1991年开始，深圳市政府对新兴物业管理公司的设立采取了“放水养鱼”的政策，简化手续，扩大队伍。深圳物业管理公司纷纷成立，仅1992年上半年，经我手审批的公司就有29家。很快，物业管理成为深圳社会公认的一个新兴行业。

　　二是1993年初，时任建设部住宅与房地产业司副司长的谢家瑾同志在番禺主持召开全国住宅区管理工作会议，充分肯定了深圳物业管理的经验，提出了物业管理的新思路。她同时委托深圳开办物业管理培训班，从国家的层面向深圳提出了新的要求和期望。

　　三是1993年6月28日，深圳市召开物业管理协会成立大会，标志着一个行业社会地位的确立。建设部、省建设厅、市政府、市有关部门领导和企业代表以及广州等城市的代表出席了会议。有的题词，有的讲话，大家热议物业管理，也促使行业立法早日出台。

《条例》出台

　　《条例》草案在深圳市人大常委会审议过程中，大家最为关注的主要有三个方面的问题：

　　一是关于《条例》的适用范围问题。最初报请审议的是《住宅区管理条例》，委员们认为“住宅区管理”涉及的内容太广泛，包括政府多个部门和不少行业，究竟要调整哪方面的关系难以界定，因此，在标题上加上了“物业”二字。这就明确该《条例》的适用范围仅限于物业管理，《条例》的内容也围绕这一主线展开。就这个问题，时任深圳人大法工委主任张灵汉同志做了长篇论证和说明。

　　二是关于管理体制和模式问题。推行物业管理既是对旧的城市管理体制和模式的突破，又是对现代化城市管理体制和模式的创新和完善。经过讨论，最后《条例》确立了住宅区的基本管理体制和模式，是在政府的指导下，由业主参与，实行专业化、企业化、社会化的市场化管理模式，同时也不排除其它模式。这就从根本上告别了过去行政型和福利型的住宅区管理模式。

　　三是管理经费问题。大家认为住宅区管理一定要有稳定的经费来源，政府包揽不行，由企业承担也有困难，唯一可行的是按照政府、企业、个人三方共同负担和“谁受益、谁拿钱”的原则来制定政策，因此，在《条例》中规定了四个方面的资金来源，较好地解决了这个问题。

后记

　　《条例》出台后，深圳市政府和物业管理行业陆续制定了一系列配套文件予以支持和保证，使物业管理工作从指导思想、发展方向、管理原则以及各种关系的协调等方面基本做到有法可依。十几年来，《条例》仍保持着强大、持久的生命力，经过2007年的修订，焕发了新的青春，将促使深圳物业管理行业的发展迈进一个崭新的时代。◇

　　作者时任深圳市住宅局管理监察处副处长，现任深圳市规划和国土资源委员会副巡视员.