碧景园物管直面业主“小区保安才6个”的质问。三江花园，遭遇物业费近三成拖欠之痛。

　　物业都在喊“难”，难的源头在哪里？

　　通胀之下，杭州市物业整个行业状况如何？普遍存在的问题是什么？物业公司为什么不能涨物业费？

　　生存 难

　　近三年 一半物业公司亏损

　　2010年年底，杭州市房产管理局物业监管处对杭州的物业市场做了一个统计。目前在杭州注册的物业公司共有386家。

　　“物业行业已经覆盖到了所有不动产，实际上我们已经是离不开物业管理了。” 杭州市房管局物业监管处谢小敏处长说，2010年年底的统计，物业服务直接从业人员接近7万人。

　　一方面，物业公司数量不断增加，楼盘管理越来越多，而另一方面，随着物价飞涨，通货膨胀，物业成本不断上涨，但是物业费却是多年不长。谢小敏直言，现在不少物业公司都已经面临了生存难题。

　　据杭州市房产管理局今年5月31日的最新报告显示：近三年物业企业盈利状况调查，近50%的物业企业处于亏损状态。

　　耀江物业文鼎苑管理处叶主任进一步解释，物业公司其实就是微利企业，现在物业公司几乎可以分成两类，一类是依靠房产公司旗下的物业公司，另一类则是纯市场化的物业公司。而纯市场化的物业公司要想在小区继续生存下去，通货膨胀的压力实在过大。

　　“21.49%赢利20万以上的公司，大部分是依托房产公司的品牌物业。”叶主任说。

　　降成本 难

　　最低工资10年翻了三倍 物业成本增加不是一点点

　　通胀之下，对物业行业来说最大的难题是什么？

　　“最突出的问题，肯定是人工费，也就是劳动成本问题，因为这也是物业公司最大的成本。”耀江物业文鼎苑管理处叶主任直言。

　　中奥物业刘经理也表示，他们在戈雅公寓的保安共有48名，目前每月工资为2300元，7月份他们就会涨工资，而且涨幅不会小。

　　浙工大经贸学院院长、浙工大房地产研究所所长虞晓芬出示了报告中的一张图表，显示出今年劳动力成本显著上升：2011年最低工资标准为1310元/月，这比2010年的1100元/月增加了210元/月，2009年和2008年时这一标准为960元/月，而1999年时的最低工资仅为380元/月。

　　虞晓芬说，杭州社会保险交纳标准也比较高，2010年的缴纳基数为1374元/月，总体缴纳比例为29.5%（即交纳405元/月），远远高于宁波（180元/月）的标准。

　　涨物业费 难

　　成本在增加 物业公司为什么不涨物业费？

　　“不是不想增加，是根本没办法增加，价格1毛2毛钱，业主都能跟你闹翻了。” 某小区物业经理说，小区2005年交付，至今5年多没涨过物业费，但是物业费是在卖房子的时候制定的，也就是说，这个价格已经维持了7年了。

　　“物业不是没有考虑过调整物业费，但是调整的过程、周期实在太长，物业公司也耗不起。”耀江物业文鼎苑叶主任解释，一旦要涨物业费，必须召开业主大会投票决定，且不要说2/3业主同意实在太困难；即使涨价决定被通过，必定也是有部分业主不赞成的，如果第二年这部分业主拒绝缴纳物业费，最终得不偿失的还是物业公司。

　　“杭州市最低工资标准最近10年增长了197%，但是前期物业服务指导标准10年来仅提高82%，远远不能抵消经营成本的上升。”谢小敏处长解释，目前，杭州市的物业服务收费标准明显低于国内经济发达的城市，只与房价每平方米3000—4000元的中南地区相当。

　　现在的前期物业费一般都是在卖房前，房产公司选定物业后定好的，一旦业主买房，也就表示认可这一收费标准，要想涨物业费，就必须等到业委会成立。

　　“前期物业费定价到房子交付一般需要2年的时间，业委会成立，最快也需要1年，这样一年等你交物业费的时候，其实已经是三年前的价格了。”谢处长说，而很多小区由于入住率不高，甚至五六年都没有业委会，物业公司涨价也就不可能了。

　　发展 难

　　物业公司遇发展瓶颈

　　大型物业公司正收缩战线

　　杭州市房管局物业监管处谢小敏处长说，杭州的物业公司已经遇到了发展的瓶颈。

　　去年10月份，滨江某小区业主炒掉了物业公司，随后业委会也不停地寻找专业、大型物业公司来考察小区，一家一级资质的物业公司在考察了小区之后，明确拒绝了接手楼盘的考虑。

　　“我们小区原本就是二级资质的物业公司管理，换物业不可能越找越差。”业委会成员王先生说，后来业委会主任透过生意上的合伙人找到了一家一级资质的物业，业委会又承诺会维修小区公共设施等条件，双方才勉强签订了合同。

　　禾和物业去年从蓝桥名苑小区退出了。物业公司骆经理表示，管理小区实在太多繁琐的事情，物业公司今后的方向肯定是接管写字楼，如果要接管小区也只能是做前期物业。

　　“二手楼盘问题太多，前期遗留问题就能把人折腾死，再加上先入为主的观念，即使接受也无法涨物业费。目前，很多大型专业的物业公司正在收缩战线。”谢小敏处长说。