阅读声明：本纪实体小说的写作目的只为检讨杭州乃至浙江物业管理行业的现状，爱之切以至责之深，中间的一些细节大多出自假设，请勿对号入座。

　　引子

　　新建的小区落成了，居民们争相搬了进去，物业公司的保安每天穿着崭新的制服在门口站着，望过去就有一种安全感。

　　慢慢地，问题出现了。有人发现房子的面积与实际不符，有人抱怨小区的电梯费、水泵费太贵，还有人认为小区的业主委员会不替业主说话；久而久之，矛盾的焦点集中在了物业公司身上，有人开始不交物管费了。

　　别人不交，我凭什么交。不交物管费的居民人数迅速扩大，物业公司开始难过了，他们再三上门说明情况：你们说的情况我们都清楚，但是我们只是管家，不能解决所有的问题。

　　有的居民被打动了，更多的居民沉下脸不置可否，关上了自家的门。终于有一天，小区居民第一次上班时没看见门口那熟悉的脸孔，只看到了物业公司的一张启事：他们已撤走，请居民们自己照料好自己。刚离开的十几天里，垃圾就开始堆满小区，业主们四处奔走；接着有些楼层开始停水，业主们又是四处求援……业主们想起物管的好处来了：以前院子里有人保洁；楼道里也有人扫地；池塘里养着鱼，有人去抓鱼，保安就会制止；小区还有电工常驻，电路有问题找人修修挺方便的；曾经有小偷光临过小区，可是当场就被警惕的保安捉住了。

　　可是现在———一些垃圾箱被损坏，垃圾只能丢在走道上；衣服晒在树上，让整个小区感觉零乱；池塘里漂满垃圾，鱼也绝迹了。

　　然而现在———再交物管费也来不及了。别紧张，这个与正文无关的故事既不发生在你家，也不发生在我家，只是这些年杭城物管企业遭遇的一个缩影。物管费不足七成的缴纳率，早已让大多数物管企业处变不惊了。

    物业公司

　　“老许啊，张总来电话了，让你赶快把斐然坊1幢601那户人家搞定。”卓斐物管公司总经理对自己的手下说道，因为长得虎背熊腰，手下和业主们私下里总把这位总经理称为“老熊”。

　　老熊从老板椅上立起身来，走到被他亲热地称作“老许”、实则不过二十出头的年轻人桌前，细声细气地叮嘱说：“总公司的张总说了，现在二区销售情况不尽人意，再让一区住户这样闹下去，今年大家的分红就只好泡汤了。”

　　年轻人这才反应过来，卓斐物管是卓斐房产集团的子公司，虽名为独立法人，实则与母公司有着千丝万缕的联系，今年物管费收入不过十万，开支已经达到20万之多，多亏母公司仗力相救，从账上拨了15万过来，卓斐物管才算缓过劲来。

　　年轻人接着想到，斐然坊1幢那户人家算是闹得凶的，别人去跑消协、信访局，他却是不依不饶，率先在自家阳台上打了一幅大字标语“卓斐房产害苦业主”，来二期现场看房的客人一看到这幅标语就问：他家和你们房产公司有仇啊？后来销售部的售楼小姐有数了，现场看房都不往这方向带，硬是让客户呆在“安全范围”里。

　　正浮想连翩，老熊那只熊掌拍在肩上，“你得有数，前不久市内的物管条例规定物业公司要竞争上岗，我们正愁今后二期那块争不过人家，幸亏张总急中生智，发现条例只是规定4万平方以上的小区才要竞争，便紧急把二期的2幢楼拨到三期去，二期总面积缩到4万平方以下，这才救了我们的急”，他顿了一顿，“虽说是一家人，但是这份情我们是一定要报答的。”

　　年轻人恍然大悟，“我这就叫小王、小李他们去，外墙面的事情都归我们管，601没经过我们允许就挂出标语，我们有权处罚。”接着，他匆匆向门外跑去。

    业主

　　在老熊运筹帷幄之时，601业主黄驹正在给其他一家房产公司的熟人打电话：

　　“我这房子真是亏大了，当时卓斐公司承诺说，80平方米的阁楼只算我30平方的价钱，其余不管2米2以上还是2米2以下都白送，我想这也不错就定下了。没想到后来一实测，阁楼足足有120平方，2米2以上的就有近80平方，这下房产公司不肯了，硬要我把2米2以上的那部分钱补足，补足就补足吧，反正自己也赚了这么多，事情又上门了，物业公司指着产权证对我说，你要按这个面积给我们交钱。卓斐房产也来了人，说我的物业维修基金还没交需要补足。我一算，因为这套阁楼的面积与开始不符，我每个月要多交100块钱的物业费，还有2000多的维修基金，于是就决定跟他们老账新账一起算啦。”

　　“你什么意见，喂，喂”，电话那头传来了听似昏昏欲睡的应答声。“我说老黄啊，你这个举动也太激烈了，与开发商有矛盾可以协调，不必挂标语搞得那么狠，我昨天刚打电话和他们张总说这事，结果他就向我发火了：‘这家人的事情你也管，我们因为他至少亏了100万了！’你叫我怎么说？”

　　黄驹闻言也有点胆寒。“我不挂就是了，反正物业公司和卓斐房产是一家的，物业费我是不交了，看他们能怎么样？”

　　正说到这里，门外传来了敲门声。

　　业主委员会

　　站在门外的，自然是卓斐物业那位许姓的年轻人，以及他喊来的小王、小李。黄驹开门一愣，两个年轻人已经顶住了门。“黄先生，你与卓斐房产是不是有矛盾？”

　　“是啊”，黄驹有些语塞，“也不怎么大。”“你与房产公司的矛盾我们不管，希望你能遵守业主公约以及我们物业公司的有关规定，不要做出危害小区安全和形象的事情来，免得害人害己。”

　　“害人害己？！”黄驹一口气接不过来，“房产公司虚假承诺害苦了我，我维护自身权益还居然害人害己？我早已经忍了你们很久了，只会狐假虎威帮着房产公司。你们等着，我迟早要搞臭你们……”

　　“砰！”在众人被说得一慌时，门从里面狠狠地关上了。“怎么办，老大？”小王问。“走，我们去找业委会高主任，请他出面好办事。”在斐然坊内，高主任在业主心目中，一直集好事之徒与敬爱长者形象于一身。从领导岗位上退下来才一年，自然闲不住身子骨，有什么热闹都爱插几句。大多数业主正当事业巅峰，爱管事又会管事的老高理所应当地成了业主委员会的高主任。

　　几人从电梯里出来，迎面就碰上了高主任。主任虽老，雄风犹在，见面一声问好就吓住了这几个：“小许！小王！小李！干嘛呐，3幢门口的花快枯了看到没？”

　　“看到啦，下午就要补浇水啦，高主任。我们正要跟您说个事，601是您家的邻居，破坏我们小区形象已经有段时间了，您是什么态度啊？”

　　“爱莫能助啊。业主委员会要维护业主的利益，老黄也是知识分子出身，虽然行事偏激了一些，但是动机还是好的嘛。他的事我向张经理说了好几回啦，他可是答应要解决的啊。怎么着，他派你们上门解决啦？”

　　“没有没有，没这回事，没事啦，高主任我们先走了。”几个人走出老远，才忍不住把肚子里的话说出口，“这个老狐狸！就会只说不做！”

　　尾声

　　第二天，小区里开始传说，那个在小区里挂标语的业主昨晚被保安打了……几天后，业主委员会召开会议，决定罢免卓斐物业；卓斐物业以程序不合法提出抗议，拒绝离开小区；没想到，新的物业公司居然在一周后的深夜悄无声息地摸了进来，把卓斐物业的地盘连锅端了……

　　在主管部门的调解下，几方坐在一起，达成了一个解决方案：卓斐物业退出斐然坊，由业主委员会另行聘任物业公司；采取武力接替办法的物业公司无权接管，但不追究其侵权行为；此事件起因非卓斐物业的责任，不影响卓斐物业的资质评级以及继续被聘任于卓斐公寓二期卓然坊的管理资格……

　　几个月过去了，由于业主委员会意见不统一，新的物业公司还未进驻，小区里早已怨声载道……

　　而601室与卓斐房产的矛盾还在继续着，标语挂了大半年，字迹都模糊得快看不出了。远远望去，只看见“房”、“苦”两个黑体大字。

　　背景链接：

　　·1994年，建设部下发了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求在新建小区推行物业管理制度。

　　·1994年以来，建设部和有关部门先后制定了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》《物业管理企业财务管理规定》等部颁规章。

　　·1994年以来，广东、上海、重庆、深圳等20多个省、市相继出台了地方物业管理条例。

　　·1999年6月30日，杭州市人民政府制订颁布了杭州市第一部物业法规《杭州市住宅区物业管理暂行办法》，杭州物管行业从此走上正轨。

　　·2001年9月，《杭州市物业管理条例》草案颁布，在杭州市内引起广泛讨论，包括《都市快报》在内的不少媒体都参与其中，从而使草案日后更具可操作性。

　　·2002年2月，《杭州市物业管理条例》正式施行，相应一并出台的还有《物业管理收费办法》。条例中涉及的“物业维修基金由开发商代收”、“建设单位提供千分之三的物业用房”、“前期物业管理与后期分家”、“物管企业实行竞争上岗”等条款，无不具有创新意义，同时也在实际操作中引发了一些矛盾。

　　·2002年10月，国务院法制办公室授权《人民日报》《法制日报》全文刊登《物业管理条例（草案）》，公开向社会征求意见。北京的部分媒体，如《北京晨报》《北京青年报》等刊文认为：该草案可操作性不强，但聊胜于无。

　　·2003年6月8日，国务院正式公布《物业管理条例》，该条例整体上与《杭州市物业管理条例》基本相似，但具备全国意义。

　　·2003年9月1日，《物业管理条例》正式施行。 （徐行时